Madrid y Buenos Aires refuerzan controles y sanciones en alquileres
Los analistas advierten que en esta discusión se juega el futuro de miles de viviendas y la convivencia en los barrios, además del modelo turístico de muchas ciudades del mundo.
Madrid: cambios drásticos en la regulación turística
Recientemente, la Comunidad de Madrid aprobó modificaciones en el Plan General de Ordenación Urbana, dando luz verde al llamado “Plan Reside”. Este programa se propone mejorar la convivencia entre vecinos y turistas, regulando la oferta de alojamientos turísticos. La medida es clara: no se permitirán pisos turísticos en edificios residenciales del centro histórico.
Esto significa que el 92,7% de los 17,360 departamentos de uso turístico en Madrid deberán adaptarse o desaparecer. Lo interesante es que solo el 7,45% de estos alojamientos tienen una licencia válida, es decir, unos 1,200 sobre más de 16,000.
La nueva regulación determina dos zonas clave. La primera es el centro histórico, donde hay una prohibición total de departamentos turísticos en edificios residenciales, ni siquiera en planta baja. La segunda zona es el resto de la ciudad, donde se seguirán permitiendo departamentos turísticos en edificios completos y viviendas dispersas, pero tendrán que contar con acceso independiente en planta baja o primer piso. Esto es para no afectar la circulación de los residentes permanentes.
Además, la normativa busca controlar cómo se están convirtiendo locales comerciales en alojamientos turísticos. Entre 2015 y 2024, más de 3,300 comercios de barrio desaparecieron debido a este fenómeno. El Ayuntamiento resaltó que el modelo anterior fomentaba la transformación de locales en viviendas turísticas porque era más rentable, afectando la vida comercial de muchas calles en el centro.
Por otro lado, la regulación ha endurecido las sanciones. Quienes no cumplan podrán recibir un primer aviso, pero si persisten, enfrentan multas que comienzan en 30,001 euros. Y si reinciden, la sanción puede llegar hasta 100,001 euros. Es importante resaltar que todas las sanciones son acumulativas, por lo que quienes intenten burlar las prohibiciones podrían enfrentar multas que superen el valor de su vivienda.
Mayor control en toda España
El caso de Madrid se inscribe en un enfoque más amplio de vigilancia en toda España. Desde julio de este año, cada anuncio de alquiler turístico en las plataformas debe incluir un número de registro único, validado por comunidades autónomas y municipios. Esta medida, impulsada por la Unión Europea, busca frenar los anuncios ilegales.
El resultado ha sido notable: en solo dos meses, se rechazaron 34,529 inscripciones, casi la mitad de las solicitudes. Comunidades como Andalucía y Baleares ya han reportado tasas de rechazo cercanas al 60% en verano, especialmente en áreas con gran presión turística.
El debate continúa abierto, y en Barcelona se ha planteado eliminar todas las licencias de departamentos turísticos para 2029.
Buenos Aires: controles más estrictos y multas para plataformas
Mientras Madrid establece prohibiciones, Buenos Aires está reforzando los mecanismos de control y sanción. Valentín Díaz Gilligan, presidente del Ente de Turismo porteño, anunció nuevas medidas contra la informalidad. Habló frente a un auditorio muy interesado, compuesto por representantes de toda la industria hotelera.
Se aplicarán multas a las plataformas que publiquen alojamientos no registrados y se hará un seguimiento de los reportes ingresados en Defensa del Consumidor. También se penalizará a los propietarios que no abonen el Derecho de Uso Urbano, una tasa que los turistas extranjeros mayores de 12 años deben pagar por cada noche de estadía.
Díaz Gilligan también planea hacer una presentación ante Estados Unidos para resaltar las irregularidades que estas compañías están inhibiendo. Además, anunció un proyecto de ley para aumentar las multas al “valor estándar internacional” para plataformas que no cumplan con la regulación.
Cabe destacar que Buenos Aires es la única ciudad de Argentina con una ley específica que regula los alquileres temporarios turísticos, y en el último año, el número de propiedades inscriptas se ha duplicado. La intención es clara: garantizar que todas las opciones de alojamiento cumplan con las normas, promoviendo un turismo más justo y seguro.
Tensión global: el dilema entre el turismo y los residentes
Los ejemplos de Madrid y Buenos Aires no son aislados. En las últimas temporadas, muchas ciudades turísticas han endurecido las regulaciones sobre plataformas como Airbnb y Booking. Ámsterdam, por ejemplo, limitó los alquileres temporarios a 30 noches al año por vivienda. En París, el registro es obligatorio y se imponen multas millonarias a los anfitriones ilegales.
Otras ciudades como Lisboa y Barcelona están considerando eliminar completamente las licencias en zonas saturadas. En Nueva York, se implementaron medidas que prácticamente imposibilitan el alquiler de departamentos completos por menos de 30 días, lo que ha resultado en una caída notable de la oferta en Airbnb.
La preocupación es la misma: el aumento de alojamientos turísticos encarece los alquileres a largo plazo y genera tensiones por ruidos y fiestas. Además, el sector hotelero denuncia una competencia desleal frente a alojamientos que no cumplen con normas de seguridad e higiene.
Un futuro incierto para Airbnb y Booking
Estas regulaciones representan un desafío estratégico para plataformas como Airbnb y Booking. Su modelo de negocio se basa en la masividad: cuantos más anuncios, mayor atractivo para el viajero. Sin embargo, la creciente ola regulatoria está obligándolas a reconfigurar su oferta y enfocarse en propiedades con licencias.
Airbnb, que se presentó como una forma de “vivir como un local”, enfrenta retos con la prohibición de alquilar en edificios residenciales, lo que erosiona una de sus principales promesas. Booking también se ve en la necesidad de filtrar anuncios que podrían ser ilegales para evitar sanciones.
Este fenómeno recuerda lo que sucedió con otros servicios que fueron desplazados por plataformas digitales. Inicialmente, tenían libertad total, pero esa situación cambió y ahora deben adaptarse a un entorno regulatorio más estricto. La pregunta es hasta dónde tendrán que ajustarse para encontrar un equilibrio que respete tanto la oferta turística como a sus residentes.